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Quo vadis Wohnungsbau?

Ein Statement von Prof. Dr. Erik Schweickert, MdL für den Enzkreis

Text: tobias

Baden-Württemberg und somit auch die Region Karlsruhe, Pforzheim, Calw wächst und ist schon heute eine gefragte und attraktive Wirtschaftsregion. Baden-Württemberg steht aber auch vor einer großen Herausforderung. Denn alle Prognosen zum Wohnraumbedarf signalisieren den Mangel und eine weitere Verschärfung in den kommenden Jahren. Die Landesregierung ist dabei der Überzeugung, dass der Staat der bessere Bauherr ist und gibt das hehre Ziel, die umfassende Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum, immer mehr in die Hände kommunaler Wohnungsbaugesellschaften. Damit sitzt man aber einem kardinalen Irrtum auf. Denn ohne privates Kapital und die Bereitschaft privater Vermieter, ihr Wohnraumangebot am Markt zu platzieren, wird man diese Herausforderung nicht meistern können. Die Prognos-Studie hat bereits 2017 dargelegt, dass wir 520 000 zusätzliche Wohnungen in Baden-Württemberg bis zum Jahr 2025 benötigen.

Indes schaffen private Bauträger die Hälfe des gesamten neuen Wohnraums. Da passt es nicht ins Bild, dass sich das Landeswohnraumförderprogramm zunehmend zu einem Selbstbedienungsladen für die kommunalen Wohnungsbauträger entwickelt. In der Anhörung zur sogenannten „Blauen Broschüre“, dem Bericht der Landesregierung zur Entwicklung der Wohnraumförderung im Land, wurde für mich wieder deutlich, dass noch immer Unvernunft und Staatsgläubigkeit beim Wohnungsbau vorherrschen.

Erst im letzten Jahr wurde die Landesbauordnung mit dem Anspruch novelliert, die ideologischen Kostentreiber zu eliminieren. Aus den vollmundigen Ankündigungen der grün-schwarzen Landesregierung wurde jedoch ein Minimalkonsens und aktuell erdenkt man bereits wieder neue Stolpersteine und Kostentreiber für die Bauherrn in Form von Photovoltaik-Pflichten beim Neubau oder Blühverpflichtungen rund ums Haus. Neubauten ökonomisch zu erstellen wird bald nur noch den Kommunen gelingen, die aus dem neuen Bodenfonds nun sogar finanzielle Mittel zur Flächenbevorratung erhalten sollen. Das verdirbt aus meiner Sicht final den Flächenmarkt und verteuert die Erstellung von Wohnraum durch private Bauherren immens.

Die weiteren Neujustierungen in der Landeswohnraumförderung sind außerdem ganz offensichtlich dem Problem geschuldet, dass die opulent gefüllten Fördertöpfe seit Jahren nicht vollständig genutzt werden. Bekanntermaßen wurden in den letzten Jahren jeweils eine Viertelmilliarde an Landesmittel für den Wohnungsbau bereitgestellt, aber in keiner Förderperiode wurden diese Mittel annähernd vollständig abgerufen. Die liegengebliebenen Millionen kommen nun über den Bodenfonds allein den Kommunen zugute. Zudem bringen neue Förderinstrumente wie die Förderung von Mitarbeiterwohnungen nun die Unternehmen als Akteure in den Bereich des Mietwohnraums. Aus meiner Sicht darf die Förderung des selbstgenutzten Wohnraums nicht weiter ins Abseits geraten. Steigende Baukosten und beträchtliche Erwerbsnebenkosten erschweren jungen Familien den Immobilienerwerb schon heute. Dabei gäbe es eine ganz banale Möglichkeit, die Erwerbsnebenkosten zu senken. Mit der Absenkung der Grunderwerbssteuer auf 3,5 Prozent ginge eine erhebliche Entlastung einher, die meine Fraktion und ich bei den letzten Haushaltsberatungen im Landtag beantragt haben. Die grün-schwarze Landesregierung verschließt sich dieser Idee aber pauschal und verirrt sich in ökologischen Ansprüchen, mit denen man das Bauen belegen will. So soll etwa die geförderte Erstellung von Sozialwohnraum nun zum Vehikel für die Klimapolitik und der KfW-55 Energie-Standard verpflichtend bei der Erstellung werden, sofern nicht vorgerechnet werden kann, dass dies unwirtschaftlich sei. Dies verteuert entweder den Bau um ca. 150 Euro je Quadratmeter oder schafft neue Bürokratie, wenn die Konzeptionierung eines Bauvorhabens zweierlei energetische Standards berücksichtigen soll.

Auch das Klimapaket der Bundesregierung ist bei der energetischen Gebäudesanierung nicht überzeugend und die Förderung bleibt Stückwerk. Anreizprogramme für energetische Modernisierungen können eben auch nur erfolgreich sein, wenn die geplante Maßnahme für den Eigentümer wirtschaftlich darstellbar ist und die Refinanzierung gelingen kann. Bei der selbstgenutzten Immobilie wurde dieser Weg durch steuerliche Förderungen vorgezeichnet. Gerade private Vermieter aber müssten bei der Refinanzierung unterstützt werden.

Aber auch als privater Vermieter im Bestand ist man nicht vor Unmut gefeit. Über die fehlgehenden, dirigistischen Maßnahmen aus dem Instrumentenkasten der Landesregierung diskutieren wir bereits seit Jahren, seien es die Leerstandskontrollen, Mietpreisdeckel oder Enteignungsphantasien des Tübinger Oberbürgermeisters. Eine Fehlentscheidung ist leider auch der Beschluss des Bundestages im sogenannten COVID-19-Justizpaket, wonach Mietschuldnern, die wegen der Pandemie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, die Möglichkeit eingeräumt wird, die Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen. Einen solchen Freifahrschein zur Mietenverweigerung halte ich für den falschen Weg. Denn ein solcher Eingriff in das Eigentum trifft vor allem diejenigen hart, die ihre Altersversorgung auf Vermietung aufbauen. Knapp zwei Drittel der Mietwohnungen werden von Klein- und Kleinstvermietern bereitgestellt, die selbst auf stetige Einnahmen aus der Wohnungsvermietung angewiesen sind. Bleiben die Mietzahlungen monatelang aus, können gerade kleinere Vermieter in Existenznot geraten. Ich hätte in der Krisensituation wegen der Ausbreitung des Corona-Virus die Schaffung eines zeitlich befristeten Sonder-Wohngelds für die richtige Lösung gehalten, die die Interessen von Mietern und Vermietern gleichermaßen berücksichtigt und schützt. Denn wenn die Rechtsposition des Vermieters immer weiter ausgehöhlt wird, erreicht man nichts anderes, als den Rückzug derer, denen die Vermietung nur noch Lasten und Sorgen bereitet.

Schließlich bleibt festzuhalten, dass es aus meiner Sicht noch viel zu tun gibt, bis Baden-Württemberg sich wieder unverhohlen das Land der Häuslebauer nennen kann. Ich für meinen Teil werde alles daransetzen, dass zukünftig Investitionen in Immobilien wieder attraktiv werden und beispielweise als Altersvorsorge wieder eine valide Rolle spielen.

Prof. Dr. Erik Schweickert

Mitglied des Landtags von Baden-Württemberg für den Enzkreis

Vorsitzender des Ausschusses für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau

Sprecher der FDP/DVP-Fraktion für Mittelstand, Handwerk und Tourismus